住宅事業部の不動産担当の北岡です。
土地探しをされている中で、自然が広がった大きな土地に住みたいと思われる方は多いんじゃないでしょうか？
ポツンと一軒家のような所までは無理だけど、住宅街に隣接している畑や山林なら安く買えるかも、と思われても不思議ではありませんね。
これらの地域は「都市計画法」といわれる法律で決められています。大きく分けると「市街化区域」と「市街化調整区域」をしっかりと知っておくことが必要です。
上記の絵図にあるように「市街化区域」はすでに市街地が出来上がっている地域で10年以内の市街化を計画している区域なんです。だから都市機能として道路や公園、下水道の整備が最低限求められるため、県も市も予算を使って重点的に整備してるんですね。
「市街化調整区域」とは、なんでしょうね。簡単に言うと、市街化を抑制するべき地域で、簡単に住宅は建てられません。
しかしながら、田んぼの中に家が建っている地域もありますね。市街化調整区域内の土地でも、条件をクリアできれば住宅は建てられます。
大きく分けると4パターンあります。
①開発許可が不要な建物を建てる
市街化調整区域で家を建てる時は「開発許可申請」が必要。その時に「農林漁業を営む者の居住用建 物」は開発許可が不要。だから農家の人なら自宅を普通に建てることができます。
②宅地利用が認められた土地で一定の建物を建てる
分かりにくいですが都市計画法第34条に該当する建物ならOK。「住宅兼用店舗」「分家住宅」「既存住宅の建て替え」があげられます。たとえば「分家住宅」について説明しましょう。農業を営んでいる本家から分家した人が建てる自宅のことです。分家住宅なら都市計画法34条の条件を満たす建物なら市街化調整区域でも建てられます。
③ディベロッパーが開発許可を取得した土地に建てる
ディベロッパーが大規模な開発した住宅地です。見た目は市街化区域にある住宅地とほとんど変わりません。
④立地基準を満たした土地の上に建てる
都市計画法34条11号に定められた立地基準。イメージとしたら市街化区域との境界付近のような土地が上記の法律の基準を満たしている可能性があると思ってください。
詳しくは、宅地建物取引主任者や1級建築士等の専門家と相談して、土地選びをされることをお勧めいたします。
住宅事業部営業設計二課 営業設計＆不動産担当 北岡大実
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